保障国有资产安全、防止国有资产流失，是国有企业监管的关键。国有企业资产出租涉及国有资产使用权的有偿让渡，其作为资产处置的方式之一，自然要接受监管。避免国有资产出租过程中出现国有资产的流失，是保障国有资产安全的应有之义。

一、国有企业资产出租的法律规定

目前，我国对国有企业资产出租并无统一的规定。除《中华人民共和国全民所有制工业企业法（2009修正）》（中华人民共和国主席令第18号）对于全民所有制企业出租国家授予其经营管理的固定资产作了原则性要求之外，《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第5号）、《企业国有资产监督管理暂行条例（2019修正）》等并未明确就国有企业资产出租进行具体规定。但是各地印发了一系列地方规范性文件，就地方国有企业的资产出租进行了规范。现不完全列举如下：

1.北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业房屋出租管理工作的意见（京国资发〔2012〕34号）； 

2.关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知（京国资发〔2018〕21号）

3.上海市静安区国有资产监督管理委员会关于印发《关于加强本区区管企业房屋租赁管理的意见（试行）》的通知；

4.厦门市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业资产出租管理的指导意见（厦国资产[2018]140号）；

5.宁德市人民政府办公室关于印发宁德市国有企业资产出租管理办法的通知（宁政办〔2017〕72号）；

6.成都市人民政府办公厅关于规范成都市市属国有企业资产出租管理的意见（成办发〔2015〕36号）；

7.湖州市国有企业资产出租管理暂行办法；

8.广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见（穗府办函〔2017〕147号）；

9.嘉兴市人民政府关于印发嘉兴市属国有企业公有房产出租管理暂行办法的通知（嘉政发〔2010〕62号）；

10.青岛市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发《青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》的通知（青国资委〔2008〕57号）；

11.锦州市国有企业资产出租管理办法；

12.福建省人民政府国有资产监督管理委员会关于印发《所出资企业资产租赁和经营业务承包管理工作指引》的通知；

13.韶关市国资委监管企业资产租赁管理暂行办法（韶国资产权〔2009〕120号）；

14.绍兴市市属国有企业重大资产处置监督管理暂行办法（绍政办发〔2016〕17号）；

15.关于进一步规范市属国有企业资产租赁行为的意见（温国资委〔2014〕196号）。

二、全民所有制企业资产出租

根据《财政部关于国营企业固定资产出租收入如何处理给广东省财政厅的复函》（〔90〕财工字第31号），国营企业出租暂时多余闲置的固定资产，其所得收入仍应作为更新改造基金入帐，不得作为企业经营收入处理。对于以租赁为主要经营手段的企业（如房屋租赁公司、设备租赁公司、出租汽车公司、展览展销场所、货场、仓库、柜台等等），其固定资产出租所得收入应作为经营业务收入或其他业务收入处理。

根据《中华人民共和国全民所有制工业企业法（2009修正）》第二十八条，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。

可见，全民所有制企业对国家授予其经营管理的固定资产可以出租，但所得收益必须用于设备更新和技术改造。但是，对于以租赁为主要经营手段的企业，因其经营收入主要来源即为租赁收入，故对该类企业，其固定资产出租所得收入应作为经营业务收入或其他业务收入处理。

三、国有企业资产出租的评估要求

根据《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会第12号令），各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业将整体资产或者部分资产租赁给非国有单位的，应当对相关资产进行评估。

根据《企业国有资产评估管理暂行办法》第二十二条的规定，国有企业进行与资产评估相应的经济行为（如出租资产）时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据；当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。

四、部分地方性规定

本文现就北京、广州两地关于国有企业房屋、物业出租的相关地方性规定进行列举，以供读者参照领会国有资产出租的监管原则。

（一）北京市国有企业房屋出租

《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于规范国有企业房屋出租管理工作的意见》（京国资发〔2012〕34号，以下简称“34号文”）对北京市属国有企业出租房屋进行了具体规定。

1.适用范围

34号文适用于北京市人民政府国有资产监督管理委员会履行出资人职责的企业及其各级独资、控股子企业的房屋出租管理行为。北京市国资委监管的实行企业化管理的事业单位也按照34号文的规定执行。

2.房屋出租的决策

（1）出租企业应建立房屋出租管理审核制度，财务、法务等部门对合同的经济性、合法性、严密性、可行性进行审核并出具意见。

（2）出租企业需明确房屋出租管理决策权限和批准程序，重大项目应当履行集体决策程序。

3.承租人的选择

（1）承租人的选择应当遵循公开、公平的原则，鼓励通过交易市场、媒体等广泛发布租赁信息，公开选择承租人。需注意的是，2018年10月29日，北京市国资委印发《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》（京国资发〔2018〕21号，非公开发布文件），明确北京市管企业房屋出租或寻找合作经营方应进场（北京市产权交易所）交易。

（2）出租企业需充分调查承租人的财务状况、经营状况和信用情况等，选择资信可靠、具备履约能力的承租人。

4.租赁合同签署要求

（1）出租企业应当与承租人依法订立书面租赁合同。

（2）房屋租赁合同应当内容完整，主要包括以下条款：房屋位置、面积、用途及设施等情况；租金水平及收取方式、租金调整约定；出租期限和续租条件；保证金条款；水、电、气、热等费用的约定；装修条款及安全责任；房屋及附属设施的维护责任；违约责任；终止条款；争议解决方式；合同的生效、变更与解除等。

（3）房屋租赁合同应当明确承租人发生下列违约行为时承担的责任：未按照约定的期限支付租金的；未经出租企业同意擅自改变房屋用途的；未经出租企业同意将房屋转租给第三人的；利用租赁房屋进行违法活动等情形的。

（4）房屋租赁合同应当明确下列情形发生时出租企业变更或解除租赁合同的权利：因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；未经出租企业书面同意，承租人擅自对租赁房屋进行装修改建的；因城市建设等原因征用或者拆迁出租房屋等情形的。

5.租金的确定与收取

（1）按照市场化的原则，在充分调研的基础上，原则上应当通过公开招租、竞争性谈判等方式确定房屋出租价格。

（2）出租企业应当与承租人在合同中约定租金调整机制，在租赁期限内依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平。

（3）建立租金催收制度和预警机制，按照合同约定按时、足额收取租金，对于租金拖欠行为，应当及时采取有效措施进行追缴，必要时可以通过法律程序予以解决。

（4）出租企业应当加强租金收入管理，规范财务核算，严禁隐瞒、截留租金等行为。

6.租赁期限要求

（1）出租企业需综合考虑企业经营业务、房屋实际用途以及承租人投入等情况，分类限定各类房屋的出租期限，原则上不超过5年。

（2）因承租人投入较大资金用于特定用途改造等情况的，经所出资企业审核批准后，可以适当延长出租期限。

（二）广州市国有企业物业出租

2011年11月4日，《关于规范广州市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办〔2011〕46号，以下简称“46号文”）正式印发，对广州市国有企业物业出租行为提出了指导要求。46号文自发布之日起施行，有效期5年，有效期届满，将根据实施情况依法进行评估修订。

2017年6月29日，广东省人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函〔2017〕147号，以下简称“147号文”）。自此，从严格监管、防止国有资产流失的角度，广州市国有企业物业出租行为需按照147号文的要求执行。

147号文所称物业是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。147号文所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织使用，并由承租人支付租金的行为。企业的存量住宅用于分配给本企业职工租住的情形除外。

1.适用企业范围

147号文适用于广州市人民政府履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业（以下简称“市属企业”）及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业（市属企业及其下属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业以下统称“企业”）。

企业化管理的事业单位及其投资的企事业单位的物业出租行为，参照执行。

市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）之间及其下属国有全资企业之间的物业出租事项，可由相关企业自行协商确定。

2.不得出租的物业范围

（1）物业权属存在纠纷的；

（2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的；

（3）共有物业未取得其他共有人同意的；

（4）擅自改变物业规划审批的建筑物使用功能的；

（5）属于违法、违章建筑的；

（6）不符合安全标准的；

（7）已抵押的物业，未经抵押权人同意的；

（8）法律、法规规定不得出租的其他情形。

3.企业物业出租制度、方案制定要求

（1）市属企业负责依照本意见及时制定物业出租的管理制度，明确企业物业出租审批权限和工作内容及流程，并按管理关系报送市国资监管机构。

（2）企业应建立物业出租管理台账，加强对出租物业的跟踪管理，规范出租行为。

（3）企业物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方案，出租方案应包括以下内容：出租物业的基本情况（物业明细、地点、面积、规划用途等）、出租目的、可行性、出租期限、租金标准及用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

4.企业物业出租审批的一般程序

（1）科学、充分地开展可行性研究；

（2）广泛听取企业的法律顾问或法律中介机构意见和建议；

（3）必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；

（4）严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

5.租赁期限要求

（1）企业拟签订物业单次出租的期限原则上不超过3年。需要承租方对承租物业有较大投入的，租期可适当延长。

（2）企业拟签订物业单次出租的期限超过6年以上的，市属企业应严格做好风险评估，切实履行内部决策程序，事前征询市国资监管机构的意见，并及时将企业审议通过的出租方案、决议、法律意见书等相关资料报市国资监管机构。

（3）市属企业下属控股企业拟签订物业单次出租的期限为6年以内的，应依照大宗物业出租管理制度要求，报市属企业审核同意。

（4）市属企业下属控股企业拟签订物业出租的期限超过在任领导班子的本届任期的，应事先征询市属企业同意。

6.招租要求

（1）企业物业出租应当采取公开招租的方式进行，到期后应重新公开招租。鼓励通过符合资质要求的产权交易机构、拍卖机构等或企业自行组织进行公开竞争招租，承租人及出租价格由公开竞争招租择优确定。大宗物业出租项目应在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日。但是，对以下3种情形的物业出租，可以不采取公开招租：涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租；可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等、造成重大社会影响的物业出租；经政府批准的特殊物业出租。

（2）对不能公开招租的物业出租价格，由市属企业按照《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）等有关规定，经评估后合理确定，并在合同签订前10日报市国资监管机构备案。

（3）企业物业出租，应选择符合区域功能定位和产业定位项目和有实力的承租人，大宗物业出租要做好承租人的尽职调查。鼓励在同等条件下，优先选择世界500强企业、国有控股上市企业、有实力的民营企业等，以出租物业作为产业发展平台，大力发展适合国家中心城市发展的现代产业。

7.租赁价格要求

（1）企业物业的出租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段，类似功能、用途参照物的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者采取评估方式确定出租底价，原则上按照两者就高来确定。

（2）经公开招租只有一个符合条件的报名者，经市属企业批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施。无报名者，经市属企业批准，可按不低于出租底价的90%价格重新公开招租。

8.合同签订要求

承租人确定后，物业租赁当事人应当依据《中华人民共和国合同法》订立书面租赁合同，并按照广州市有关规定进行房屋租赁合同登记备案。

企业法律顾问或聘用法律中介机构应对租赁合同条款认真把关，大宗物业出租项目在签订合同前，应出具法律意见书。

涉及划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营的，应按照广州市有关规定缴纳土地出让金。 
文章来源：北京兰台律师事务所